El futuro no va de construir más vivienda, sino de rehabilitar y cuidar lo que ya tenemos

En sus tres años de actividad, la Oficina de Rehabilitación del COAM ha gestionado los expedientes de renovación de más de 30.000 viviendas del parque inmobiliario madrileño

Los edificios que habitamos son responsables del 40% del consumo energético y del 35% de las emisiones de gases de efecto invernadero que generamos. Y lo son no solo porque la mayoría de la población resida en ciudades —en el caso de España, el 81% de las personas—, sino también y, sobre todo, porque los parques inmobiliarios son antiguos, energéticamente ineficientes y construidos conforme a normativas y necesidades de otros tiempos.

De hecho, el 80% del parque edificado en España tiene más de 20 años (es el más envejecido de Europa). ¿Cómo puede afectarnos esto? Si miramos a nuestros vecinos europeos, los datos nos hablan de que, por ejemplo, el 20% de la población asegura que no tiene una vivienda que les proteja del calor excesivo en verano y el 13% dice lo mismo, pero del frío en invierno. Más allá del derroche energético, estas condiciones acaban impactando también en nuestra salud.

La solución no pasa, desde luego, por construir nuevos edificios, sino por rehabilitar los que ya tenemos para que mejoren nuestra calidad de vida. Nuestras ciudades ya existen, pero sus edificios datan de un tiempo en el que, en muchos casos, el cambio climático todavía no formaba parte de nuestro día a día, no había normativas sobre eficiencia energética o accesibilidad y ni se pensaba en la posibilidad de teletrabajar. Nos encaminamos, por tanto, hacia un futuro en el que lo que marcará la diferencia será cómo cuidemos, mejoremos y adaptemos a nuestra realidad el parque inmobiliario que ya nos sirve como hogar.

'Skyline' de Madrid | © COAM

Rehabilitar viviendas no es solo una cuestión financiera

Los fondos europeos Next Generation supusieron un impulso para la rehabilitación de viviendas, e iniciativas como la Directiva Europea de Eficiencia Energética de los Edificios y el Nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que prevé invertir más de 2.000 millones de euros en rehabilitación, nos indican que desde las administraciones se ha entendido la necesidad de apostar por ello.

A pesar de esto, queda camino por recorrer. No es solo que nuestro parque inmobiliario sea el más envejecido de Europa, es que si nos comparamos con otros países de nuestro entorno, nuestra tasa de rehabilitación de edificios es entre 8 y 10 veces más baja que la media.

Y es que, rehabilitar no es solo una cuestión de recursos económicos y de que se ofrezcan subvenciones. Tiene también mucho (o casi todo) que ver con lidiar con cuestiones técnicas, administrativas, organizativas y culturales que no siempre lo ponen fácil, complican el proceso y, en numerosas ocasiones, se traducen en su abandono. Esto ha dificultado tradicionalmente que la rehabilitación se haya desarrollado a gran escala.

Dos viviendas rehabilitadas | © COAM

Hablamos de los dilatados plazos para obtener licencias, de la dispersión de información, de hacer muchas veces malabarismos para alcanzar consensos en las comunidades de propietarios, de enfrentarse a interpretar normativas complejas, de encontrar ese asesoramiento técnico que dé confianza a los ciudadanos y de la templanza que cualquier persona tendrá que entrenar para hacer frente a la incertidumbre que suelen suponer procesos tan largos. Por no hablar de la búsqueda necesaria para dar con el profesional que sepa entender que el edificio que hay que rehabilitar es único y como tal hay que abordar el proceso. En este punto, la figura del arquitecto es clave para abordar la rehabilitación de una forma integral, manteniendo la identidad del edificio y del entorno urbano.

Desde el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) fueron enseguida conscientes de que las ayudas de los fondos europeos Next Generation destinados a rehabilitación corrían el riesgo de ver muy limitado su impacto si no se ponía en marcha algún tipo de mecanismo que contribuya a solventar estas barreras. Estaba a punto de nacer la Oficina de Rehabilitación del COAM.

Visor de Rehabilitación | © COAM

Una oficina para hacer que la rehabilitación ocurra

La Oficina de Rehabilitación del COAM nace de un movimiento al que no estamos muy acostumbrados: la anticipación. Era 2020, los fondos europeos Next Generation asomaban por la puerta y el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, incluso antes de que los programas de estas ayudas quedaran definidos, ya empezó a diseñar una estructura para acompañar los procesos de rehabilitación de forma integral.

Tenían un objetivo en mente: ser útiles para ciudadanía, técnicos y administraciones, y convertir esa futura oficina que proyectaban en una herramienta capaz de funcionar en un entorno complejo y algo intrincado y, sobre todo, pensada con vocación de continuidad, no solo para dar respuesta a unas subvenciones.

Para ello, desarrollaron un trabajo de análisis y planificación. De esta manera, antes de constituir la Oficina, ya tenían detectadas las barreras históricas a las que se enfrentaban los procesos de rehabilitación, los actores que participaban en ellos, los tiempos administrativos y qué condiciones serían necesarias para que el sistema funcionara.

Paralelamente, el COAM organizó jornadas y encuentros para hacer pedagogía y divulgación y extender la cultura de la rehabilitación. También trasladó a las administraciones que el éxito de la Oficina no podía sustentarse en que el Colegio asumiera riesgos financieros. Las negociaciones desembocaron en la firma de un Protocolo General de Actuación con la Comunidad de Madrid el 26 de abril de 2021 y de un Protocolo General de Colaboración con el Ayuntamiento de Madrid en octubre de ese año. Eran la base para la puesta en marcha de la Oficina de Rehabilitación.

Mucho por recorrer

La información recopilada por el COAM durante la fase de documentación, sumada a la intención de que fuera útil y teniendo muy claro que su misión no era la mera gestión de ayudas, sino conseguir que la rehabilitación ocurriera, desembocaron en su concepción como una oficina de ventanilla única. Desde ella se informa, orienta y acompaña durante toda la rehabilitación, al tiempo que se crean puentes entre ciudadanía, arquitectos, industria y administraciones. Vamos, todo un poner orden en un entorno de actores desconectados entre sí y un reducir la incertidumbre que despiertan este tipo de procesos.

Desde su puesta en marcha y hasta el 31 de diciembre de 2025, la Oficina de Rehabilitación gestionó los expedientes de más de 30.000 viviendas, con casi 90 millones de euros en subvenciones solicitadas en el marco de los fondos Next Generation y atendió más de 20.000 consultas.

Estas cifras ilustran, por un lado, el alcance del trabajo realizado, que la Oficina se ha consolidado como punto de referencia para técnicos y ciudadanos que buscan información cualificada y que hay interés en la rehabilitación. No solo interés, sino también necesidad de llevarla a cabo.

Y es que la transposición de la nueva Directiva Europea de Eficiencia Energética de los Edificios y el Nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 hacen de la rehabilitación una estrategia estructural. Además, si se quieren cumplir con los objetivos europeos para 2050, que pasan por conseguir un parque inmobiliario con cero emisiones netas para esa fecha, habría que rehabilitar 350.000 viviendas anualmente (en torno al 3,5% del parque).

En este contexto, las oficinas de rehabilitación jugarán un papel esencial para garantizar los procesos. La del COAM cuenta actualmente con un equipo estable de nueve arquitectos que se encargan de atender consultas, acompañar expedientes y trasladar a las administraciones el conocimiento práctico que adquieren en el día a día. Su mirada resulta crucial por su capacidad de entender que cada edificio es único y que, además de mejorar el comportamiento energético, se trata también de adaptarlo a un presente con necesidades de accesibilidad, conservación, adecuación, salubridad y seguridad distintas a las exigidas cuando fue construido. Todo ello sabiendo que del resultado de su trabajo dependerá la mejora de la calidad de vida de muchas familias.